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战略定位物业发展定位——世联

时间 2019-08-04来源: 时时彩计划

  本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。策划情景模拟培训 设计方案调整、 确定阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整项目定位物业发展前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、 营销建议营销策略执行方案销售执行报告筹备实战合作公司确定沟通执行预热价格促销方案推动调整100%销售总结客户积累销售筹备与开盘 ……… 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。+ 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效(Situation)(公认事实)(Complic...

  本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。策划情景模拟培训 设计方案调整、 确定阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整项目定位物业发展前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、 营销建议营销策略执行方案销售执行报告筹备实战合作公司确定沟通执行预热价格促销方案推动调整100%销售总结客户积累销售筹备与开盘 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。+ 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效(Situation)(公认事实)(Complication)(推动情境发展并引发矛盾的因素)( Question )(分析存在的问题)存在某个问题存在某个问题采取了某项行动知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效资料来源: 世联模型 本报告是严格保密的。资料来源: 世联模型非期望结果由特定情境导致的特定结果期望结果不喜欢某一结果,想得到其它结果Q=R1R2 本报告是严格保密的。营销战略:为满足客户需求, 在竞争中获取最优的有利差异市场战略本质上是处理三个要素之间的关系: 消费者、竞争和项目(企业) 本报告是严格保密的。(例如别墅、 投资型物业、 二手房等)a. 市场发育水平b. 市场所处阶段c. 区域或类型物业供求关系d. 区域或类型物业价格水平及价格上涨幅度e. 区域或类型物业销售速度区域或类型物业产品水平等f.与项目条件对应, 经过条件的仔细筛选, 可以得到由特定情境导致的特定结果(非期望结果) , 对照目标, 明晰冲突, 提出问题 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。成功的市场营销战略应具备以下特点:1 .明确的市场定位2.项目优势与市场需求之间的相互呼应3.相对于竞争, 在商业成功关键因素上有出色的表现营销战略:为满足客户需求, 在竞争中获取最优的有利差异 本报告是严格保密的。地段要素地段/片区认知度/周边配套(商业/教育) /交通等(可总结为便利性/成熟度/知名度)环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境(噪音) 等(可判定资源的程度: 稀缺、 良好还是匮乏)地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等(可判断产品的可发挥空间)开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等 本报告是严格保密的。社会经济因素(社会阶层(职业、 支付能力) 、 家庭生命周期阶段(置业次数) )人口统计因素(年龄、 收入、 性别)地理因素生活经验(空间观念、 行为模式)心理因素(生活方式、 性格特点)价值观(消费观念、 价值取向)1 、 可衡量性2、 足量性3、 可接近性4、 差异性5、 行动可能性有效的细分市场特征 本报告是严格保密的。普通商品房、 经济适用房等来自项目运作的不同阶段的竞争对手(我们将房地产项目分为不同的阶段, 包括前期策划阶段、 建筑施工阶段、 销售阶段)与自己在同一阶段的竞争对手 本报告是严格保密的。竞争对手锁定(基于区域、 基于项目特征、 基于客户)竞争程度(供求关系、 技术更新、 营销强度)竞争机会(竞争对手的优势和局限、 竞争对手的弱点、 市场空隙) 本报告是严格保密的。不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略例如:a.发育不完善的初级市场项目先导, 以项目条件为优先, 以市场细分和产品领先引导市场,b.完全竞争市场而供求关系相对平衡客户先导, 以满足客户需求的产品c.完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场竞争先导, 以有利的竞争策略使自己 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。扩大总市场保护市场份额扩大市场份额仿制者(counterfeiter): 完全复制紧跟者(cloner) : 紧跟着模仿领先者的产品、 分销和广告, 等等。模仿者(imitator) : 模仿者在某些事件上仿效领先者, 但在包装、 广告、 价格上又有所不同。改进者(adapter) : 改变者接受领先的产品, 并改变或改进它们。在补缺中 关键概念是专业化确定战略目标和竞争对手选择一个进攻战略正面进攻、 侧翼进攻、 包围进攻、 迂回进攻、 游击进攻选择特定的进攻战略 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。四三二一四三二一偏好客户群 本报告是严格保密的。STOW 本报告是严格保密的。 地段要素 环境要素 地块/产品要素 开发商/项目要素前两个为被动性要素, 后两个为主动性要素 地段要素地段/片区认知度/周边配套(商业/教育) /交通等(可总结为便利性/成熟度/知名度) 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境(噪音) 等(可判定资源的程度: 稀缺、 良好还是匮乏) 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等(可判断产品的可发挥空间) 开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等产品因素产品/户型/自身配套/昭示性等项目要素口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理 本报告是严格保密的。 宏观要素经济形势(宏观政策) /重大城市变革 中观要素行业形势(一、 二、三级市场) /城市规划(交通、 市政配套、 开发重点、 热点等) 微观要素市场竞争(片区、 楼盘、 户型) /客户流向通常对于销售中后期的项目, 宏观要素相对失效; 反之, 对于一个远期的大盘, 微观要素相对次要。►观点的判定很重要, 它是我们作出策略方向的基础。►在分析的过程中, 我们强调尽可能多地去考虑优势和机会, 尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值” 的要旨所在。 本报告是严格保密的。发挥优势, 抢占机会利用机会, 克服劣势减少劣势, 避免威胁发挥优势, 转化威胁SOTW 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。偶得客户群游离客户群重点客户群 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。►我们给出的不是具体的设计方案,►我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素(市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素)原则: 一切均基于CVACVA“” 本报告是严格保密的。市场竞争性地块价值的发掘利用客户 价值的增加 本报告是严格保密的。市场竞争性:基于市场产品水平调查统计分析(空间 尺度、 户型、 建筑园林风格、 配套水平和数量、 配置水平统计表) , 提出具有竞争优势的方向;客户价值的增加:客户价值分析基于客户价值分析(客户价值取向、 生活方式、 空间观念、 行为模式分析表) , 提出客户满意方案;地块价值的发掘利用:基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向 本报告是严格保密的。使用价值的范畴属于物质层面的是可以物化的可以进行竞争性比价的属于精神层面是不能物化的难以复制的是可以自我定价的 本报告是严格保密的。交通便利性与可达性例如: 玉渊潭, 昆玉河边的项目商务、 或某些产业的支持, 例如: 亦庄、 CBD生活配套、 医疗环境、 教育环境等社会心理对地段的潜在认同, 例如: 天竺与南城 本报告是严格保密的。项目楼座与绿地、 配套的位置, 对景观朝向的利用建筑材料、 设备配备的品质与档次会所、 社区内商业、 学校等容积率、 绿化率风格或户型设计的改良与创新 本报告是严格保密的。信心的树立、 质量的保证同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值 本报告是严格保密的。城市、 社会、 人文历史赋予项目所在地段的文化特性例如: 什刹海、 长城开发者、 设计者、 居住者、 以及其他有社会影响力的项目参与者论坛、 发布会、 获奖建筑、 文化展览、 收藏馆 本报告是严格保密的。►经济指标分析►整体形象►产品类型建议►空间布局建议►交通组织►启动区选择与分期开发建议►细节优化►户型面积与户型配比►户型设计建议►户型价值点建议 建筑风格 建筑外立面建议 建筑材质建议 风格建议 景观设计要点 展示建议 会所功能 配套设施 装修标准 物业管理要点 赠送 人性化细节 社区服务

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