集团动态

写字楼物业发展建议精粹资料

时间 2019-08-12来源: 时时彩计划

  SALON 写字楼物业发展建议的思考 2018/10/22 本报告是严格保密的。 写字楼物业发展建议写作的困惑 写字楼的租售模式对 物业发展建议的影响 是什么?低成本高形 象?高成本高形象? 还是有其他的东西? 为什么? ? 发展商战略 市场分析 经济产业分析 写字楼的物业发展建 议主要由几方面构成? 电梯?空调?大堂? 外立面?还是有其他 的东西? ? 发展战略 租售模式及项目定位 物业发展建议 本报告是严格保密的。 2 写字楼主要租售模式 全售 盈利模式 优点 销售收入 快速回笼资 金 丧失销售更 高价格的机 会 全租 租金收入 调整公司的资产 结构,提高公司 的抗风险能力 租售结合 销售收入+租金 收入 折中方式 先持有再销售 租金收入+销售 收入 先获取一定租 金,根据市场 条件进行销售 无法尽快回现 承受较大财务 成本,物业的 贬值,未来激 烈的竞争 现有租赁市场 较好, 未来前景较好, 有较大上升空 间 风险 大量的沉淀资金, 折中方式 较高的财务成本, 物业贬值 适用条件 需快速回现 未来竞争激 烈 区域发展前 景有限 企业实力雄厚, 资金充足,无回 现压力 区域发展前景好 宏观经济持续向 好 未来前景存在 较大不确定性 本报告是严格保密的。 3 写字楼价值构成体系——对于市场的价 值,而不是本身的固化的价值 硬性指标 强制性视觉冲击——现代高档的外立 面、豪华的大堂 优越的商务、政务办公环境 建筑指标:层高、景观 材料、设备高档齐全 KPI体系 功能化体系 配套设施齐全 交通畅顺 便利停车 成本控制体系 优质的物业管理 …… 软性指标 大型知名企业的入驻 自身或周边的文化、历史内涵 本报告是严格保密的。 4 写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线 一般情况下,硬性指 标价值是呈下降趋势的, 影响其价值的变化因素 主要是2方面:1设备、 建材的绝对老化;2设 备、建材的相对落后; ? 价值 软性指标变动幅度可 能很大,在其能正常使 用的条件下,没有明显 的上升或者下降的规律。 其主要影响因素是城市 发展、经济波动、产业 转移等,同时,因为设 备老化等问题,物业管 理难度加大、费用上升。 ? 楼宇价值 = 软性指标价值 + 硬性指标价值 时间 本报告是严格保密的。 5 写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线 价值 由于硬性指标和软性指 标的变化,销售性物业 和租赁性物业对价值的 取舍是不一样的; ? 楼宇价值 销售性物业主要目标是 加强前期价值的投入; 出租性物业必须保证前 期的投入对后期经营的 影响。 ? = 软性指标价值 + 硬性指标价值 时间 销售期 出租期 本报告是严格保密的。 6 写字楼价值构成体系 南京金陵饭店(白色框内为写字 楼部分):主要客户为意大利菲 亚特公司中国总部、微软、戴 尔、摩托罗拉、IBM、思科、 通用电气、英特尔等 本报告是严格保密的。 纽约帝国大厦:1931年落成, 通用汽车公司投资兴建,保持 第一高度时间达42年之久。伴 随着一个与克莱斯勒争夺世界 第一高度的传奇故事。 7 深圳发展银行大厦——租赁型写字楼 本报告是严格保密的。 8 如何控制写字楼租户的质量? ?写字楼必须有良好的商务氛围,给使用客户和潜在客 户很强的心理安全感和风水好的感觉; ?作为租赁型写字楼,必须保证有稳定的客户群,防止 可能出现的客户大量外流;必须保证客户具备较高档 次,防止低端客户进入。 ?发展银行大厦作为银行总部所在场所,必须严格控制进驻企业的类 型和质量,主要手段有: ?控制招租渠道:主要通过银行高层介绍(1/3),内部物业公司招 租(1/3),外部中介招租(1/3)。前2种渠道可以很好筛选客户, 中介渠道所占比例较小; ?深度查找客户真实背景:利用银行关系,查找客户资料,判断其背 景是否符合要求、是否有足够资金实力; ?适当延长签约时间:在签订租赁合同时,一般都签订两年的合约, 同时交付2个月的保证金。 本报告是严格保密的。 9 关于“飞标公司” “飞标公司”由于进行违规私募民间资金被查封,客观上影响了发 展银行的对外形象 ? 但是,这家公司到底在事发前对于发展银行大厦而言是什么样的企 业呢?? ——按时交纳租金 ——积极参加各种活动并提供支持 ——非常支持物业管理公司 ? 飞标公司是一家优质公司,也是优质客户 本报告是严格保密的。 10 大厦客户情况 ?大厦现有42家租户,大厦的出租率在90%左右 面积需求特征 行业分布特征 ?100-500平米的小客户占50%,500—1000平米的中等客户和 1000平米以上的大客户分别占有的比例为25% ?从行业来看,60%租户为金融、保险行业(主要受深发展总行的 影响),由于证券行业最近几年不景气,以前一些大型证券公司从 降低办公成本考虑,已经搬离了发展银行大厦,不过总体来看,租 户较为稳定 ?在租户中规模较小但支付能力较强的主要是外企的办事处,人员 较少,但实力雄厚 ?大厦大客户 ?联合证券总部、友联保险、鹏华基金、世联地产、百盛集团等 本报告是严格保密的。 11 配套设施使用及物业管理情况 ?配套设施 ?深圳发展银行大厦配套设施相对齐全,包括食堂、会所、洗衣店、 水厂、会议室、便利店,近期将引入南方航空公司的订票点 ?配套设施的使用及盈利情况:会所亏损、食堂略亏,洗衣店、便 利店以及水厂、会议室都是盈利的。水厂位于大楼地下室,为大楼 租户提供纯净水。会议室音响、视频等设施齐全,由于全行经常召 开视频会议,供不应求, ?对于食堂和会所来说,虽然有亏损,但对于提高写字楼的整体品 质来说却起到很好的作用。会所一般为租户单位的领导提供优惠。 ?物业管理 ?深发展银行大厦的物业管理公司为深圳发展银行的下属企业,深 圳市友银物业管理有限公司。 ?除了一般的清洁、绿化等活动外,物业管理公司有一些其他的增 值服务。例如,每年组织客户进行远程座谈(旅游),一对一的小 活动(打篮球等),每个新年给租户赠送花篮,客户领导人过生日 时进行祝贺等。其他如大门鲜花的更换,一些细微的活动使租户感 到价值。 本报告是严格保密的。 12 发展银行大厦租户关注的问题及解决方法 ?租户关注问题 ?租户比较关注的硬件设施主要是空调、电梯和停车位。配套设施 来说比较喜欢大厦中现有的食堂。 ?租户现有满意度都比较高,对大厦的意见主要是食堂饭菜口味以 及加班无空调。在3年前车位问题非常突出。 ?物业公司的解决办法 ?空调问题:深发展银行大厦采用的是中央空调,开放时间有限, 以前无法分层控制,现在经过改装后可以分层控制,但仍然无法分 户控制。对于需要加班的咨询业、设计业等租户或物流企业(与国 外有时差)来说,空调问题无法解决。后来通过在有特殊要求的租 户所租的写字间重新安装分户式空调进行单独控制。 ?车位问题:大厦地下和地上共有280个车位,在3年前车位不够的 问题较为突出,最后规定发展银行本身职工的车一律不能停在大厦 车位,银行的领导除外。公司对于职工在外停车进行一定的补贴。 最终解决租户停车不够的问题。大厦现有固定车位为2000/个/月, 流动车位为600元/个/月。 ?食堂问题:对于食堂的口味问题,众口难调,无法解决 本报告是严格保密的。 13 深圳发展银行大厦案例总结 ?大型的企业集团的入住,对提高大厦的形象是非常有好处的,同 时会带来产业的聚集。选择支付能力高的企业入住能降低租赁的风 险,同时带来较为稳定的收益。 ?外企或大型企业的办事处规模小,但是支付能力较强。 ?顶级或者先进的机电设备的使用能够使写字楼维持良好的形象。 而且对于高端客户来说,先进的设施是基本的要求。 ?车位是影响写字楼的重要因素,在很紧张的情况下,可以牺牲内 部员工的部分利益,首先满足租户的车位需求。 ?食堂、会所、会议室等写字楼配套可完善写字楼功能,在部分亏 损的情况下,从完善写字楼功能的角度出发,仍需要继续经营。 ?对于需要加班的租户,分户式空调是非常必要的。 本报告是严格保密的。 14 发展银行大厦平面图 发展银行大厦由澳洲 设计师设计,造型新颖, 呈阶梯状向上,香槟红 的幕墙,内部平面布局 合理,呈回字型空间, 层高4米,中间没有柱 位,宽敞、实用率高 ? 本报告是严格保密的。 15 先进的3A系统,最先进的机电设备 智能大厦、设备先进、 采用3A系统,即楼宇自 动化管理系统(BA)、 办公自动化系统 (OA);通讯自动化 系统(CA) ? 大厦所有的机电设备 都选用国际名牌 ? ?楼宇自动化管理系统(BA) ?霍尼尔楼宇管理系统 ?辛普森火灾报警系统 ?派而保安监控系统 ?办公自动化系统(OA) ?通讯自动化系统(CA) ?公共天线系统 ?远端模块光纤入户通信网络 系统,配有DDN节点机 ?万点IBDN布线个接点 本报告是严格保密的。 16 高档装修材料、设备的选用 电梯:17台新型OTIS 高速电梯,其中一台为 货梯,8台低层电梯,8 台高层电梯 ? 大厦外墙采用世界流 行的双层真空保温隔热 幕墙 ? 卫生间设备均选用日 本TOTO自控卫生洁具 ? 本报告是严格保密的。 17 完善齐全的配套设施 大厦配套: ?能容纳700多人就餐 的现代化餐厅 ?在大楼六层设有各种 不同功能的大、中、多 功能会议室 ?在34层设有天元会所, 提供中西餐服务 ? 地面和地下共有280个 车位,解决客户停车难 的问题 ? 本报告是严格保密的。 18 南京银城大厦 本报告是严格保密的。 19 平面布局 ?面积小 ?标准约800平米,实 用面积约500平米 ?分割零碎 ?面积1约145平 ?面积2约65平米 2 1 本报告是严格保密的。 20 写字楼物业发展建议部分内容 本报告是严格保密的。 21 写字楼物业发展建议相关要点——写字楼 等级分类 智慧型甲级写 字楼 甲级写字楼 5000元以上 乙级写字楼 2800以上~5000元 局部优质贵重材料 相当于三星级酒店装修, 每平米1000~2000 局部高档材料 每150~250平米一个车位 40秒~1分30秒 60~100瓦/平米一级 可以有 一部电线平米 部分自动化 必须有 无热水供应 集中空调(四管式), 温湿度自动调节 丙级写字楼 2800元以下 普通外墙和门窗 普通材料,每平米 1000元以下 一般材料 每250平米以上设 一个车位 1分30秒 60瓦/平米二级 非必需 1部电线平米 非智能性 非必需 无热水供应 一般集中空调或分 体式、窗式空调 每平米造价 外墙装修 室内公共部分装修 室外及绿化 停车位 电梯等候时间 电力 夜间艺术照明设计 通讯 控制 擦窗机 给排水 空调 标准层面积 8000元以上 优质玻璃幕墙,铝合金,不锈钢,花岗岩等 相当于四星级、五星级酒店装修,每平米不 低于5000元 高档材料,精心设计和施工的环境设计 至少每150平米建筑面积设一个停车位 40秒 电力负荷100瓦/平米以上,负荷级别:一级 必须有 1部电线平米 楼宇、通讯、办公自动化及综合布线系统 必须有 高层写字楼设消火栓、自动喷淋、中央热水 供应 集中空调(四管式),可同时供冷供热,温 湿度自动调节 1100平米 本报告是严格保密的。 22 写字楼物业发展建议相关要点——电梯 电梯造价及用电量可占 大厦总投资与总用电量的 10%~12% ?电梯设计中,主要需要 确定电梯的速度、分区、 台数等 ? 电梯高峰期5分钟内运客量 美国 租户较多 一个单位专用 12%~15% 15%~18% 日本 11%~15% 20%~25% 德国 15%~17% 20%~25% 国内高级 12~15% 国内一般 10%~12% 电梯提升高度与电梯速度 提升高度 电梯速度 楼层数与电梯速度 层数 2~6 7~11 12~16 17~21 22~26 27~31 32~36 37~41 … 电梯速度 1.5m/s 2m/s 2.5m/s 3m/s 3.5m/s 4m/s 4.5m/s 5m/s … 23 小于75米 小于90米 小于110米 小于130米 小于1.75m/s 小于2.5m/s 小于3m/s 小于4m/s 大于130米 大于4m/s 本报告是严格保密的。 写字楼物业发展建议相关要点——电梯 ? 电梯台数的确定 办公人数?上班集中率 N ? 写字楼内 300 ?底层进入轿 厢人数 电梯往返一周的时间 5分钟内上班人数 占所有人数的比例: 12.5%~25% 60s~120s 电梯额定人数 x r ? 验算: 电梯往返一周的时间 发梯间隔时间? N 30s~60s 本报告是严格保密的。 24 写字楼物业发展建议相关要点——空调 优点 分体式空调 式样多;占地小;噪声低; 使用灵活,安装检修方便; 空调房间之间无风道相通, 有利于防火、防毒和隔音 缺点 气流不均匀;温控精度低;新 风较难送入室内,室内空气不 新鲜;影响外立面效果,使用 百叶又影响使用效果;室内机 影响室内装饰 适用 住宅、小型办公 场所 大型中央空调 房间内温度分布均匀;不 占用房间内的使用面积, 能和装修较好的配合;室 内噪音低;外立面政界、 美观 占用设备层,增加公用设施和 土建投资;风道断面尺寸较大, 占用空间大;需要配备专门的 大型商场、写字 维修、操作人员;各个房间空 楼 调一开俱开,造成使用不便和 能源浪费;用电计量计费困难, 容易造成纠纷。 各种别墅、各类 区域分割式办公 建筑以及较小建 筑面积的办公场 所 户式中央空调 能引入新风系统;房内冷 热更均匀;节能;用电分 户脊梁,计费准确;很好 维护室内外装修风格 初始投资大;安装、维修技术 要求高 本报告是严格保密的。 25 写字楼物业发展建议相关要点——交通量、 停车位 办公建筑的交通量构成主 要分为4部分 ?对大多数办公建筑来说, 上下班交通量构成其对外交 通流动量的峰值,而上下班 交通量取决于办公建筑内的 从业人数 ?一般情况下,大公司多、 公司总数少的办公建筑上下 班交通持续时间较短,交通 量峰值高;小公司多,公司 总数夺得的办公建筑上下班 交通持续时间较长,交通量 峰值较低。 ?办公建筑停车量峰值可达 0.4~3辆/100平米,可见, 规划是按照峰值下限值确定 的,当具体情况发生变化时 应当增加车位。 ? 办公建筑对外交通 办公建筑内 公司用车 公司员工 用车 高级 美国 加拿大 日本 德国 中国 14~19 14~19 多功能 11~14 11~14 5~12 7~11 8~10 访客用车 单用途 9~12 9~12 大楼物业 管理自身 办公楼每人 所需净面积 国内外部分城市中心建设项目的停车场指标推荐值 地区 参照 指标 设计 车位 本报告是严格保密的。 深圳市中 心 100平米 北京CBD 100平米 美国大城市 CBD 1000平方英尺 (93.9平米) 0.75~3 车位数= 东京都市中心 0.33 0.61 总建筑面积? (2000平米 ? 停车场面积) 300平米 26 写字楼物业发展建议相关要点——影响停 车位需求、供应的主要因素 停车场车位数直接决 定写字楼盈利性、适用 性,产生的租金收益甚 至可以超过写字楼部分 的租金收入 ?停车位可以通过查规 范、做市场调查,并结 合经验数据来确定 ? 车位周 转频率 楼宇各 项功能 配比 公司 性质 车位 租金/ 售价 周边停车 场供应 需求量 周边公共 交通情况 人数及人 均私车拥 有量 停车量 需求 公司档 次、规 模 停车量 供应 地方性规 划指标 成本 部分办公建筑人均建筑面积(平米/人) 日本部分办公楼 11.3 德国部分办公楼 12.5~18.5 香港中银大厦 17 深圳国贸大厦 9.6 本报告是严格保密的。 27 写字楼物业发展建议相关要点——幕墙及 地面主要装饰分类 玻璃幕墙的玻璃种类较 多,双层玻璃造价高于 一般单层玻璃约一倍 ?一般来说,外墙面、地 面造价与材料、施工工 艺关系最大,所以如果 采用不必要的高档材料 和复杂的结构会大大提 高建造成本 ? 材料 推荐单价(每平米) 铝合金隐框玻璃幕墙 700~1480 铝合金明框玻璃幕墙 540~1300 铝塑复合板幕墙(有骨架)660~910 幕墙主 铝塑复合板幕墙(无骨架)390~620 要材料 及造价 汉白玉 470~600 大理石 410~460 花岗石 350~390 面砖 100~160 材料 罗马岗石 汉白玉 大理石板 花岗石板 青石板 推荐单价(每平米) 420~440 地面装饰 390~400 主要材料 360~480 及造价 300~400 260~280 受项目所在地人机料成 本影响,工程造价波动 较大 ? 本报告是严格保密的。 28 写字楼物业发展建议相关要点——平面布 局 写字楼被服务空间占总体 空间的比例约为60%~70% ?增加被服务空间 (“肉”),减少服务空间 (“骨”),提高使用面积: 做好高度与标准层面积之比、 压缩设备房空间、合理布线、 去掉不合理的柱网,尽量使 标准层平面方正、规整,减 少不必要的转角、走道空间 (整层出租) ?合理处理高层建筑的“胖” 和“瘦”:采光面积一定情 况下,进深越大,则自然采 光越差、消防要求越高,并 且小企业租用可能性越小; 进深过小也将使大公司入驻 可能性减小 ? 进深 本报告是严格保密的。 29 写字楼物业发展建议相关要点——5A 智能系统 楼宇自动化系统 (BA) 子系统 冷热源系统 空调系统 变配电系统 照明系统 给排水系统 电梯管理系统 停车库系统 智能系统 办公自动化系统 (OA) 子系统 计算机网络系统 会议中心系统 门厅多媒体查询系统 物业管理计算机系统 安保自动化系统 (SA) 监视电视系统 通道控制系统 防盗报警系统 巡更系统 消防自动化系统 (FA) 火灾报警系统 防排烟监控系统 自动喷淋 应急照明 专用通讯设备 紧急广播 消防监控 本报告是严格保密的。 通讯自动化系统 (CA) 双向电视电话会议系统 共用天线电视系统 公共广播系统 数字式用户交换机系统 楼内移动电话系统 综合布线 写字楼物业发展建议相关要点——打造健 康、舒适、节能的高层写字楼 一座舒适、健康、 节能的办公楼应考 虑的因素 ? 室内空气质量和自然通风:尤其在迎风面与背风面开窗,新风系统 噪声:选址、窗与墙的隔音性能 视野和自然光:朝向布置、开窗面积 私密性与开放空间:合理布置办公内部空间、公共休闲空间,注 意公共休闲空间的通风采光 震动和摇晃:结构刚度符合舒适度要求,钢结构建筑尤其要注意 空调:分户供应冷气、暖气的空调系统 节能:选用合适的空调、照明系统、外立面材料构造 ? 一种新的办公空间布置的方式:办公单元可自行控制温度、 空气、声和光,每位办公人员的工作单元可形成一个温度、 空气、声音、光线都自由控制的小天地(日本UMEDA中 心设计了4000个3.2×3.2×2.6的单元) 31 本报告是严格保密的。 楼宇经济(税源经济)——低成本、高额、 稳定的税收+其他综合优势 政府主要的财政收入来 自卖地和税收,城市土地 资源有限,税收就成为了 政府财政收入的主要来源 ?楼宇经济可以为政府带 来高额、稳定收入,包括 高额土地出让金、稳定的 税收;另外还具有有利于 城市经济发展、提高城市 形象、有利于土地集约化 使用等综合优势;部分城 市的经济转型也需要大量 修建写字楼 ?楼宇经济对政府成本很 小,只需要出让很小面积 的土地,而建设、销售机 器过程中的风险都由开发 商、租户承担 ? 楼宇经济 利润 = 楼宇经济 收入 开发商税收(一 次性)+写字楼 内部租户税收 (持续性)+促 进地方经济+提 高城市形象+有 利于土地集约化 使用 - 楼宇经济 成本 交通压力 +城市环 境+管理 成本 城市人均办公楼面积推荐值(平米) 城市类别 人均GDP 1万 0.2 0.1 2万 0.3 0.2 3万 0.5 0.35 4万 0.7 0.5 5万 1 0.8 地区性金融贸易中心城市 一般性大中城市(工业贸易并重) 本报告是严格保密的。 32

时时彩计划
新闻中心
 
中华人民共和国住房和城乡建设部 湖北省建设信息网 湖北省住房和城乡建设厅
时时彩计划集团公司版权所有 网络经济主体信息 鄂ICP备12016269号-1 c2010-2011 HONGLING CORPORATION All Rights Reserved.
技术支持:时时彩计划
网站地图